Property rental legal rights: ભાડે મકાન આપતા પહેલા આટલું જાણી લો! ગાઝિયાબાદની ઘટના બાદ સાવધ રહો, જાણો શું છે રજીસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટના ફાયદા અને ભાડૂતોના કાયદા

Property rental legal rights: તાજેતરમાં જ યુપીના ગાઝિયાબાદમાં ભાડું માંગવા પર થયેલી નિર્મમ હત્યાની વારદાતે દરેકને હચમચાવી દીધા છે. આ પહેલા દિલ્હીના રોહિણીમાં પણ આ જ કારણોસર હત્યા થઈ હતી. એ સાચું છે કે ઘર ભાડે આપવું ખૂબ જ સરળ છે, પરંતુ ઘણી વખત પોતાનું જ મકાન ખાલી કરાવવું એટલું અઘરું સાબિત થાય છે કે મકાન માલિકનું અડધું જીવન ધક્કા ખાવામાં પસાર થઈ જાય છે. આખરે ભૂલ ક્યાં થઈ જાય છે? મકાન માલિક અને ભાડૂત વચ્ચે ‘રેટ એગ્રીમેન્ટ’ (ભાડા કરાર) કેટલું મહત્વનું છે અને વિવાદ થાય ત્યારે કાયદાકીય રસ્તો શું છે?

ગાઝિયાબાદની તાજેતરની વારદાતને ભલે અસામાન્ય માનવામાં આવે, પરંતુ એ વાતથી ઇનકાર કરી શકાય તેમ નથી કે પ્રોપર્ટી ભાડે આપતી વખતે જો સાવધાની ન રાખવામાં આવે તો તે સરળતાથી ખાલી થઈ શકતી નથી. જો ભાડૂત સારો છે, સમયસર ભાડું મળી રહ્યું છે તો કોઈ વાંધો નથી, પરંતુ જો કોઈ વિવાદ થાય તો દાયકાઓ સુધી અદાલતોના ચક્કર લગાવવા પડી શકે છે.

4 દાયકા ચાલ્યો કેસ, સુપ્રીમ કોર્ટ સુધી પહોંચ્યો

અનિલ કુમારે પોતાનું વડોદરાનું મકાન 1958 માં 30 રૂપિયા પ્રતિ માસના ભાડા પર આપ્યું હતું. જ્યારે ભાડૂતોએ ભાડું આપવાનું બંધ કર્યું ત્યારે અનિલભાઈએ તેને ખાલી કરાવવા માટે 1978 માં અરજી દાખલ કરી. ટ્રાયલ કોર્ટ, અપીલ કોર્ટ, હાઈકોર્ટ અને પછી સુપ્રીમ કોર્ટ… લગભગ 4 દાયકાથી વધુ સમય સુધી આ કેસ ચાલ્યો અને થોડા વર્ષો પહેલા સુપ્રીમ કોર્ટે ચુકાદો આપતા ભાડૂતને તરત જ મકાન ખાલી કરવાનો આદેશ આપ્યો.

આ દરમિયાન અદાલતે ટિપ્પણી કરતા કહ્યું હતું કે, આ કમનસીબ છે કે મકાન માલિકને પોતાના મકાનનો કબજો પાછો મેળવવામાં 4 દાયકા લાગ્યા. કાયદાકીય નિષ્ણાતો જણાવે છે કે આવા હજારો કેસ અદાલતોમાં પેન્ડિંગ છે અને કાયદાકીય લડાઈ ચાલુ છે. પરંતુ પહેલાથી જ સાચી જાણકારી હોય તો મકાન માલિકનો રસ્તો સરળ થઈ જાય છે.

રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ બનાવો, સાચી રીતે

આ વિશે કાયદાકીય નિષ્ણાત અને સુપ્રીમ કોર્ટના એડવોકેટ જ્ઞાનંત સિંહ જણાવે છે કે સામાન્ય રીતે આપણા દેશમાં મકાન માલિક અને ભાડૂત વચ્ચે 11 મહિનાનો રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ હોય છે. તેને 100 રૂપિયાના સ્ટેમ્પ પર બનાવવામાં આવે છે અને નોટરી દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવે છે. આ એગ્રીમેન્ટમાં બંને પક્ષોના અધિકારો અને ફરજો નક્કી કરવામાં આવે છે અને તે મુજબ ભાડું નક્કી થાય છે. પરંતુ જો કોઈ પ્રકારનો વિવાદ થાય તો સિવિલ કોર્ટના દરવાજા ખટખટાવી શકાય છે.

એગ્રીમેન્ટને રજીસ્ટર્ડ કરાવવાની સાચી પ્રક્રિયા

દિલ્હી બાર કાઉન્સિલના પૂર્વ ચેરમેન અને કાયદાકીય નિષ્ણાત મુરારી તિવારીના જણાવ્યા મુજબ, હકીકતમાં જો 11 મહિનાથી વધુ સમય માટે રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ અથવા લીઝ પર મકાન કે દુકાન આપવામાં આવે છે, તો તે સ્થિતિમાં ભારતીય રજીસ્ટ્રેશન એક્ટ હેઠળ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી આપવી પડે છે. આ હેઠળ સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની ટકાવારી નક્કી હોય છે. જો રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ 11 મહિનાથી વધુ અને 5 વર્ષ સુધીની વચ્ચેનું હોય, તો જે પણ વાર્ષિક ભાડું નક્કી થાય તેના 2 ટકા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી લાગે છે. આ જ રીતે અલગ-અલગ અવધિ માટે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી નક્કી કરવામાં આવી છે. તેને સબ-રજીસ્ટ્રાર સમક્ષ રજીસ્ટર્ડ કરાવવામાં આવે છે. બંને પક્ષોએ હાજર રહેવું પડે છે. તેમના ઓળખપત્ર જમા થાય છે. બે સાક્ષીઓ રજૂ કરવા પડે છે. આ દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ થાય છે અને રજીસ્ટ્રી ઓફિસના રેકોર્ડમાં તેની કોપી રાખવામાં આવે છે. જેથી ક્યારેય વિવાદ થાય તો સિવિલ કોર્ટ જવાનો વિકલ્પ ખુલ્લો રહે છે. રજીસ્ટર્ડ એગ્રીમેન્ટ હોવા પર અદાલતમાં ગુણદોષ (મેરિટ) પર ચર્ચા કરવી સરળ બને છે.

એગ્રીમેન્ટ ખતમ થયા પછી…

જો એગ્રીમેન્ટની અવધિ પૂરી થયા પછી પણ ભાડૂત મકાન ખાલી ન કરે અને ઓનલાઇન ભાડું મોકલતો રહે અને મકાન માલિક તેને સ્વીકારી લે, તો ભલે એગ્રીમેન્ટ પૂરો થઈ ચૂક્યો હોય, કાયદો તેને મંથ-ટુ-મંથ ટેનન્સી (મહિનાવાર ભાડુઆત) તરીકે જુએ છે. આવા કિસ્સામાં ભાડૂતને ગેરકાયદેસર કબજેદાર કહી શકાય નહીં.

કયા પગલાં લેવા?

જો મકાન માલિકે લીઝ કે એગ્રીમેન્ટ આગળ વધારવો ન હોય, તો તેણે સમય રહેતા નોટિસ આપવી પડશે અને નોટિસની ભાષા એવી હોવી જોઈએ કે તે મકાનનો કબજો પાછો મેળવવા માંગે છે. જો આ દરમિયાન તેના એકાઉન્ટમાં પૈસા આવી પણ રહ્યા હોય, તો પણ તે પોતાની નોટિસની ભાષાથી પોતાના કેસને મજબૂત કરી શકે છે.

તો ભાડૂત માત્ર લાયસન્સી

જો મકાન માલિકે સમય રહેતા નોટિસ આપી દીધી છે અને લીઝ-એગ્રીમેન્ટ ખતમ કરવાની વાત સ્પષ્ટ કરી દીધી છે, તો ભલે તેના એકાઉન્ટમાં પૈસા આવી રહ્યા હોય અને તે પૈસા લઈ પણ રહ્યો હોય, તો પણ ભાડૂત નોટિસ પછી ‘ભાડૂત’ હોવાનો કાયદાકીય અધિકાર ગુમાવે છે. ત્યારબાદ તે ‘લાયસન્સી’ માનવામાં આવે છે અને આવા કિસ્સામાં તે ભાડૂત તરીકે મળતી કાયદાકીય સુરક્ષાથી સુરક્ષિત રહી શકતો નથી.

સમય રહેતા નોટિસ ન આપવા અને ભાડું લેતા રહેવા પર એગ્રીમેન્ટ આગળ વધેલો માનવામાં આવશે: જો એગ્રીમેન્ટ ટર્મિનેટ (રદ) કરવા માટે નોટિસ સમયસર આપવામાં ન આવી હોય અને ભાડૂત તરફથી સતત ભાડું આપવામાં આવતું રહે અને મકાન માલિક તેને અસ્વીકાર કરવાને બદલે ભાડું લેતો રહે, તો એગ્રીમેન્ટ ચાલુ હોવાનું માની લેવામાં આવે છે.

ભાડૂતના અધિકાર

• નોટિસ વગર ભાડૂતને કાઢી શકાય નહીં: “રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટની જોગવાઈ મુજબ મકાન માલિક નોટિસ કે કોઈ નક્કર કારણ વગર ભાડૂતને કાઢી શકતો નથી. કોઈ સોસાયટી પણ આવું કરી શકે નહીં.”

• આ દલીલ કામ નહીં આવે: “મકાન માલિક એવી દલીલ ન કરી શકે કે બસ એમ જ મકાન ખાલી કરાવવું છે કે બીજા કોઈને આપવું છે, પરંતુ તેણે વાજબી કારણ જણાવીને ખાલી કરવાની નોટિસ આપવી પડે છે.”

ભાડૂત ઘર ખાલી ન કરે તો શું કરવું?

• સૌ પ્રથમ લેખિત નોટિસ મોકલો: “ભાડૂતને રજીસ્ટર્ડ પોસ્ટ અથવા ઇમેઇલ દ્વારા કાયદાકીય નોટિસ મોકલો, જેમાં એગ્રીમેન્ટ પૂરો થવાનો ઉલ્લેખ ચોક્કસ હોવો જોઈએ. ઘણા કિસ્સાઓમાં નોટિસથી જ મામલો ઉકલી જાય છે.”

• કોર્ટમાં ફરિયાદ નોંધાવો: “પોતાના રાજ્યમાં ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ 106 હેઠળ સિવિલ કોર્ટમાં કેસ દાખલ કરી શકાય છે. જ્યારે તમે કોર્ટમાં કેસ જીતી જશો ત્યારે કોર્ટ તરફથી તમને પોલીસની મદદ મળશે.”

મકાન માલિકના અધિકાર

• … તો કહી શકે છે મકાન ખાલી કરો: ભારતીય કાયદા હેઠળ મકાન માલિકને મળેલા અધિકારો મુજબ, લીઝ અવધિ પૂરી થવા પર, મકાન ડેમેજ થવા પર, ભાડું ન મળવા પર અથવા પોતાના ઉપયોગની વાત કહીને તે મકાન ખાલી કરવા કહી શકે છે.

• વળતર માંગવાનો પણ અધિકાર: “જો ભાડૂત એગ્રીમેન્ટ પૂરો થયા પછી પણ ઘરમાં રહી રહ્યો છે, તો મકાન માલિક માત્ર જૂનું ભાડું નહીં પણ માર્કેટ રેટ મુજબ વળતર પણ માંગી શકે છે. તેને કાયદામાં ‘Mesne Profits’ કહેવામાં આવે છે.”

કોર્ટનો સંપર્ક કરી શકે છે

જો ભાડૂત ઉપરોક્ત પરિસ્થિતિઓમાં મકાન ખાલી નથી કરતો તો તેને પહેલા કાયદાકીય નોટિસ મોકલવામાં આવે છે. જો તે નોટિસનું પાલન ન કરે તો મકાન માલિક તે વિસ્તારની સિવિલ કોર્ટમાં જઈ શકે છે. અહીં મકાન માલિક મકાન પોતાના કબજામાં લેવા માટે વિનંતી કરી શકે છે.

સાવધાની: ભાડૂત સાથે આવું વર્તન ન કરવું…

• વીજળી-પાણી બંધ કરવું.

• ભાડૂતને બળજબરીથી ઘરમાંથી કાઢવાની કોશિશ કરવી.

• જે ઘરમાં ભાડૂત હોય તેના પર પોતાનું તાળું મારી દેવું.

• ધમકીઓ આપવી અથવા જાતે જઈને દલીલો (ઝઘડો) કરવી.