By : Reena Brahmbhatt
Gujarat Land Insider Trading: શેરબજારમાં ઇનસાઇડર ટ્રેડિંગ કરો તો SEBI નોટિસ મોકલે, જેલના સળિયા ગણવા પડે. પણ ગુજરાતમાં જમીનનું ઇનસાઇડર ટ્રેડિંગ કરો તો? તો તમે ‘વિઝનરી ઇન્વેસ્ટર’ કહેવાઓ. ભોપાલમાં 50 IAS-IPS અધિકારીઓએ હાઇવેની મંજૂરી પહેલા જમીન ખરીદીને 24 મહિનામાં 5.5 કરોડના 60 કરોડ કર્યા એ કેસ હાલ દેશભરમાં ચર્ચામાં છે. પણ આવો ‘આચાર’ આજે દેશભરમાં સામાન્ય થઇ ગયો છે. જેમાં ગુજરાત પણ બાકાત નથી. અહીં તો વર્ષોથી “ફાઇલ જ્યાંથી પસાર થાય, ત્યાં વજન મુકાય નો મંત્ર ચાલે છે.જેમાં રાજકરણીઓ કરતાં પણ અફસરશાહી લોબી બહુ મજબૂત થઈને ઉભરી આવેલ આ લોબી ચૂંટાયેલા ધારાસભ્યોના ફોન પણ નથી ઉઠાવતી. જો કે, જમીનમાં ક્યાં રોકાણો કરવા ? ક્યાં ટીપી પડશે અને જમીનો મોંઘી થશે આ મુદ્દે રાજકારણીઓ પણ જરાપણ પાછળ નથી.તેમની પાસે પણ આ માહિતી હોય છે જ જેને લીધે આપણી આસપાસના જ કેટલાક ધારાસભ્યો પણ અબજોની જમીનોના મલિક હોઈ શકે છે. જે લોકો પણ આમ તો જાણે જ છે,પણ કોઈના હાથમાં જાણે કઈ નથી તેમ સમજી ભાગ્ય નિર્ધારિત સ્થિતિ સમજી બધું સાંખી લેવું તે પબ્લિકની માનસિકતા બની ગઈ છે.ત્યારે હાલ ગુજરાતમાં પ્રકારની જમીન ઇન્સાઇડર સ્ટોરી અંગે થોડી વિશેષ વાત અહીં કરીયે તો,
ગુજરાત મોડલ: ધોલેરા SIR: સ્માર્ટ સિટીની સ્માર્ટ ખરીદી :2009 માં ધોલેરા સ્પેશિયલ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ રિજન જાહેર થયું. સરકારી જાહેરાત આવી એ પહેલા 2007-08 માં જ ટાંપીને બેઠેલા મોટા માથાઓ અને ‘રોકાણકારો’ એ હજારો એકર જમીન ₹2-3 લાખ પ્રતિ એકરના ભાવે બૂક કરી લીધી હતી. આજે એ જ જમીનના ભાવ ₹50 લાખથી કરોડ સુધી બોલાય છે.
વિશેષમાં અહીં તે સવાલ છે કે, સ્માર્ટ સિટી ક્યાં બનશે એની માહિતી કોની પાસે સૌથી પહેલા હોય?
જવાબ: જે નકશો દોરે એની પાસે.2. બુલેટ ટ્રેન અને એક્સપ્રેસ વે: રૂટની રેસમુંબઈ-અમદાવાદ બુલેટ ટ્રેન હોય કે દિલ્હી-મુંબઈ એક્સપ્રેસ વે. અલાઈનમેન્ટ ફાઈનલ થાય અને ગેઝેટમાં જાહેર થાય એની વચ્ચે 6 થી 12 મહિનાનો ગેપ હોય છે. આ ગેપમાં જ રૂટની આસપાસની જમીનો ‘હથિયાવવા ના ખેલ શરુ થઇ જાય છે. 2020 માં વડોદરા-મુંબઈ એક્સપ્રેસ વેના સુરત-નવસારી પટ્ટામાં જમીનના ભાવ 3 મહિનામાં 4 ગણા થયા. કારણ? ‘કોઈક’ ને ખબર હતી કે એક્ઝિટ ક્યાં આવશે?
TP સ્કીમ અને ગેમ ઓફ ઝોનિંગ: અમદાવાદ, સુરત, રાજકોટમાં ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ જાહેર થાય એ પહેલા જ ‘જાણકાર’ લોકો કે મળતીયાઓ ખેતીની જમીન લઈ લે છે. TP માં ‘રહેણાંક’ ઝોનમાં મુકાય એટલે રાતોરાત ભાવ 10 ગણા. આ માહિતી કોર્પોરેશનના ક્લાર્કથી લઈને સિનિયર અધિકારી સુધી કોઈને કોઈ પાસે હોય જ છે. 2015 થી 2023 સુધીમાં અમદાવાદના એસ.જી. હાઈવે પછીના વિસ્તારોમાં 70% TP સ્કીમની જમીન નોટિફિકેશન પહેલા જ ‘રોકાણકારો’ પાસે પહોંચી ગઈ હતી.ખેલ કેવી રીતે થાય? તે સમજી લો .
સ્ક્રિપ્ટઇન્ફોર્મેશન: હાઇવે, મેટ્રો, એરપોર્ટ, લોજિસ્ટિક પાર્ક ક્યાં આવશે એની ફાઇલ જે ટેબલે હોય ત્યાંથી માહિતી લીક થાય.જેમાં 5-10 ‘વિશ્વાસુ’ લોકોનું ગ્રુપ બને. બેનામી કંપની, સગા-સંબંધીના નામે સોસાયટી રજિસ્ટર થાય.આવો પણ ખેલ લાખોના કરોડો કરી આપનાર જમીનોમાં થાય.
વિશેષમાં એક્ઝિક્યુશન: ગરીબ ખેડૂતને ‘ડેવલપમેન્ટ નહીં થાય’ એવી બીક બતાવીને સસ્તામાં જમીન પડાવી લેવાય. સરકારી જાહેરાત થાય તે પહેલા જ આ કવાયત શરુ થઇ જાય.પછી ભાવ વધે એટલે જમીન વેચીને નફો ચોખ્ખો. વળી આ બધું દેખતી રીતે કાયદેસર જ લાગે.કોઈને કઈ ખ્યાલ પણ ન આવે કે આ ભ્રષ્ટાચાર છે કે આચાર?કાયદાની નજરે આ ‘કાયદેસર’ છે. કારણ કે જમીન ખરીદવી તે ગુનો નથી. All India Services Conduct Rules મુજબ ‘Conflict of Interest’ ગુનો છે, પણ સાબિત કોણ કરે કે માહિતી પહેલાથી હતી? SEBI જેવી કોઈ રેગ્યુલેટરી બોડી જમીન માટે નથી. લોકાયુક્ત પાસે દાંત નથી. RTI કરો તો ફાઇલ ગુમ થઈ જાય.કાગડા બધે કાળા જ હોય.ભોપાલના 50 અધિકારીનો કેસ ચર્ચામાં આવ્યો કારણ કે બધા ભેગા હતા. ગુજરાતમાં આ કામ ક્યાંકને ક્યાંક છૂટું-છવાયું, ‘પ્રોફેશનલ’ રીતે થાય છે. અહીં નેટવર્ક વધુ મજબૂત છે. ‘પોલિસી ડ્રાફ્ટ’ થાય એ સ્ટેજથી જ રોકાણ ચાલુ થઈ જાય.આખરી તેવામાં આપણે શું કરીએ? નિસાસા નાખ્યા સિવાય ? આપણે તો નહોર વગરના લોકશાહીના તેવા વાઘ છીએ કે જે ત્રાડ તો ઠીક પણ ચિત્કાર પણ નથી કરી શકતા .
કારણ કે જે સિસ્ટમ બનાવે છે, એ જ સિસ્ટમનો સૌથી પહેલો ફાયદો ઉઠાવે છે. આપણને નકશો ત્યારે દેખાય જ્યારે બુલડોઝર ઘરે આવે. એ લોકો નકશો દોરે એ પહેલા પ્લોટ બુક કરાવી દે.આ છે ઇનસાઇડ ટ્રેડિંગ સમજ્યા? બાકી હું, તમે અને આપણે સૌ ખાલી આ બધા તમાશા જોઈ જ રહેવાના છીએ.. આખરે આ પણ એક મજબૂરી જ છે ને ?
તેવામાં હવે મુખ્ય મુદ્દો તે છે કે, સામાન્ય માણસ શું ધ્યાન રાખે?
Jantri Rate vs Market Rate: કોઈ જમીન જંત્રી કરતા ડબલ-ત્રણ ડબલ ભાવે વેચાતી હોય તો સમજવું કે કંઈક રંધાઈ રહ્યું છે.સ્થાનિક કચેરીમાં અચાનક ભીડ થવા લાગે , કલેક્ટર કચેરી, ટીપીઓ ઓફિસમાં દલાલોની અવર-જવર વધે એટલે સમજવું કે કોઈ મોટી ફાઇલ મૂવ થઈ રહી છે.’ખાસ’ સોસાયટી: અચાનક કોઈ નવી સોસાયટી રજિસ્ટર થાય અને મોટી જમીન ખરીદે તો તેના ડિરેક્ટર કોણ છે એ તપાસો. હાલ તો ગુજરાતમાં વિકાસની ગાડી હાઇવે પર તેઝ રફ્તારમાં દોડે છે તેમ લાગે છે પણ તે માત્ર હવા છે. પણ એ હાઇવે ક્યાંથી પસાર થશે એ નક્કી કરનારા પહેલા પોતાની ગાડી પાર્ક કરી દે છે. એટલે જ કહેવાય છે, “વિકાસ સૌનો, પણ પહેલો વિકાસ અમારો.”…
