Property Ownership: માત્ર રજિસ્ટ્રીથી મકાન તમારું બની જતું નથી! સુપ્રીમ કોર્ટની વાત સમજો, મિલકત ખરીદતાં પહેલાં આ તપાસ જરૂરી

Property Ownership: ઘર કે જમીન ખરીદતી વખતે રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ સૌથી મહત્ત્વના દસ્તાવેજોમાંનો એક છે, પરંતુ માત્ર રજિસ્ટ્રી થઈ જવાથી ખરીદનારનો માલિકીનો હક દરેક પરિસ્થિતિમાં નિર્વિવાદ બની જતો નથી. માની લો કે તમે મકાન કે પ્લોટની સંપૂર્ણ કિંમત ચૂકવી દીધી, સેલ ડીડ તમારા નામે રજિસ્ટર કરાવી લીધી અને કબજો પણ મળી ગયો. સામાન્ય રીતે અહીં ખરીદનારને લાગે છે કે હવે મિલકત સંપૂર્ણપણે તેની થઈ ગઈ છે. પરંતુ કાયદામાં રજિસ્ટ્રેશન અને માલિકીનો હક (ટાઇટલ) બે અલગ વિભાવનાઓ છે. સુપ્રીમ કોર્ટે નવેમ્બર 2025માં જણાવ્યું હતું કે રજિસ્ટ્રેશન ઍક્ટ, 1908 દસ્તાવેજોના રજિસ્ટ્રેશનની વ્યવસ્થા કરે છે, ટાઇટલની નિશ્ચિત બાંયધરી આપતો નથી. તેથી ખરીદનારની જવાબદારી છે કે તે ટાઇટલની યોગ્ય તપાસ કરે. વાસ્તવિક ટાઇટલની તપાસ એક અલગ કાનૂની પ્રક્રિયા છે.

રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ જરૂરી છે, પરંતુ તે એકમાત્ર અંતિમ પુરાવો નથી

ટ્રાન્સફર ઑફ પ્રોપર્ટી ઍક્ટ, 1882 હેઠળ વેચાણ દ્વારા માલિકીનો હક સામાન્ય રીતે યોગ્ય રીતે તૈયાર કરાયેલી અને રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડથી કાયદેસર રીતે હસ્તાંતરિત થાય છે. પરંતુ રજિસ્ટ્રેશન અધિકારી સામાન્ય રીતે ન્યાયિક નિર્ણય કરતો નથી કે વેચનાર ખરેખર તે મિલકતનો નિર્વિવાદ માલિક છે કે નહીં. આવી સ્થિતિમાં સુપ્રીમ કોર્ટે 2025માં K. Gopi v. The Sub-Registrar કેસમાં જણાવ્યું હતું કે રજિસ્ટ્રારનું કામ ટાઇટલ અંગે અંતિમ નિર્ણય કરવાનું નથી. તેથી કોઈ વ્યક્તિના દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન થઈ જવું એ આપમેળે સાબિત કરતું નથી કે તેની પાસે અગાઉથી સ્પષ્ટ અને કાયદેસર માલિકીનો હક હતો.

સુપ્રીમ કોર્ટે રજિસ્ટ્રેશન અને માલિકી વચ્ચેનો તફાવત સમજાવ્યો

નવેમ્બર 2025ના Samiullah v. State of Bihar ચુકાદામાં સુપ્રીમ કોર્ટે રજિસ્ટ્રેશન ઍક્ટની વર્તમાન વ્યવસ્થાને માલિકી અંગે અનુમાન ઊભું કરતી વ્યવસ્થા તરીકે સમજાવી હતી. અદાલતે જણાવ્યું હતું કે કાયદામાં દસ્તાવેજોના રજિસ્ટ્રેશન અને માલિકી વચ્ચેનો તફાવત યથાવત્ છે અને રજિસ્ટ્રેશનથી ઊભી થતી ધારણાને અદાલતમાં પડકારી શકાય છે.

સંપૂર્ણ ટાઇટલ ચેઇન તપાસવી સૌથી મહત્ત્વનું કાનૂની પગલું છે

ખરીદનારે માત્ર વર્તમાન વેચનારની સેલ ડીડ જ નહીં, પરંતુ અગાઉના માલિકો સુધી પહોંચતી સંપૂર્ણ ટાઇટલ ચેઇન એટલે કે માલિકી હકની કડીની તપાસ કરવી જોઈએ. જૂની સેલ ડીડ, વારસાઈ દસ્તાવેજો, ભાગલા કરાર, ગિફ્ટ ડીડ અથવા અન્ય હસ્તાંતરણ દસ્તાવેજોમાં માલિકી અંગે કોઈ કડી ખૂટતી હોય કે વિવાદ હોય તો તેની તપાસ કરવી જરૂરી છે. જો વેચનારને પોતાને ટાઇટલ એવી વ્યક્તિ પાસેથી મળ્યું હોય, જેના અધિકાર અંગે શંકા હોય, તો માત્ર વેચનારની રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ તે જૂની ખામીને આપમેળે દૂર કરતી નથી. સુપ્રીમ કોર્ટે પણ વર્તમાન વ્યવસ્થામાં સંભવિત ખરીદનાર પર ઝીણવટપૂર્વક ટાઇટલની તપાસ કરવાની જવાબદારી સ્પષ્ટ કરી છે.

એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ અને લોન કે કાનૂની દાવાઓની પણ તપાસ કરો

ખરીદનારે જાણવું જોઈએ કે મિલકત પર અગાઉથી મૉર્ગેજ, રજિસ્ટર્ડ ચાર્જ અથવા અન્ય કોઈ નોંધાયેલ જવાબદારી તો નથી. આ માટે સંબંધિત રેકોર્ડ અને ઉપલબ્ધ એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ (EC)ની તપાસ મહત્ત્વપૂર્ણ છે. જોકે, ECને એકમાત્ર અને સંપૂર્ણ માલિકી હકનો પાકો દસ્તાવેજ માનવો જોઈએ નહીં.

મ્યુટેશનથી નામ નોંધાય છે, પરંતુ તેનાથી નવો માલિકી હક ઊભો થતો નથી

હકીકતમાં, રજિસ્ટ્રી પછી મ્યુટેશન કરાવવાથી મહેસૂલ અથવા સ્થાનિક રેકોર્ડમાં નવા માલિકનું નામ સુધારીને નોંધવામાં આવે છે. પરંતુ તેનાથી આપમેળે ટાઇટલ ઊભું થતું નથી. સુપ્રીમ કોર્ટના 2025ના ચુકાદામાં પણ આ સિદ્ધાંત પર ભાર મૂકવામાં આવ્યો હતો. તેથી ખરીદનારે સેલ ડીડની સાથે સંબંધિત મહેસૂલી રેકોર્ડ, પ્રોપર્ટી કાર્ડ અથવા 7/12 જેવા દસ્તાવેજોની પણ સરખામણી કરીને તપાસ કરવી જોઈએ.

ફ્લેટ ખરીદનારાઓએ જમીનના ટાઇટલની સાથે બિલ્ડિંગની મંજૂરીઓ પણ તપાસવી જોઈએ

અપાર્ટમેન્ટ કે મકાન ખરીદતી વખતે ટાઇટલ ઉપરાંત મંજૂર બાંધકામ યોજના, કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ (CC) અને જ્યાં લાગુ પડતું હોય ત્યાં ઑક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ (OC) જેવા દસ્તાવેજોની તપાસ કરવી જોઈએ. ખરીદનારે એ પણ જોવું જોઈએ કે વેચવામાં આવનારા યુનિટની ઓળખ, ક્ષેત્રફળ, મંજૂર નકશા અને વાસ્તવિક બાંધકામ વચ્ચે કોઈ મહત્ત્વનો તફાવત તો નથી.

અર્થ સ્પષ્ટ છે. મિલકતની રજિસ્ટ્રી થઈ ગઈ એટલે માલિકીનો હક સંપૂર્ણપણે સુરક્ષિત છે, એવી માન્યતા રાખવાથી બચવું જોઈએ. રજિસ્ટર્ડ સેલ ડીડ મિલકતના હસ્તાંતરણનો મહત્ત્વપૂર્ણ કાનૂની દસ્તાવેજ છે, પરંતુ ખરીદનારે વેચનારના ટાઇટલ, સંપૂર્ણ ટાઇટલ ચેઇન, એન્કમ્બ્રન્સ, મહેસૂલી અને મ્યુટેશન રેકોર્ડ તથા બિલ્ડિંગની મંજૂરીઓની અલગ-અલગ તપાસ કરવી જોઈએ. આ તમામ તપાસ કર્યા પછી જ તમે સુરક્ષિત રોકાણ વિશે વિચારી શકો છો અથવા નિશ્ચિંત રહી શકો છો.